Plusvalía municipal
Cuánto pagas de plusvalía al heredar en Madrid
Al heredar una vivienda en Madrid toca liquidar la plusvalía municipal. Calcula aquí si te conviene el método objetivo o el real, con el tipo del 29% y las bonificaciones de la vivienda habitual.
Aparece desglosado en el recibo del IBI.
Suelo + construcción. Para el método real.
Sin ellos solo calculamos el método objetivo. Aporta compra y valor declarado para comparar con la ganancia real.
Tipo de gravamen en Madrid: 29%.
El coeficiente tiene trampa: mira la curva
El coeficiente no crece de forma lineal con los años: baja en los tramos medios y se dispara a partir de los 20 años. Por eso la misma vivienda puede pagar muy distinto según cuándo se transmita.
Coeficiente (eje vertical) por años completos de tenencia (eje horizontal). La barra en ocre marca el máximo legal (0,40 a los 20 años o más).
Coeficientes vigentes (2026)
RD-Ley 8/2023 (art. 24), vigentes desde el 28/01/2026.
- menos de 1 año0,15
- 1 año0,15
- 2 años0,14
- 3 años0,14
- 4 años0,16
- 5 años0,18
- 6 años0,19
- 7 años0,20
- 8 años0,19
- 9 años0,15
- 10 años0,12
- 11 años0,10
- 12 años0,09
- 13 años0,09
- 14 años0,09
- 15 años0,09
- 16 años0,10
- 17 años0,13
- 18 años0,17
- 19 años0,23
- 20 años o más0,40
Bonificación al heredar la vivienda habitual
Herencia (mortis causa) de la vivienda habitual a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes (Grupos I y II). Se aplica sobre la cuota y depende del valor catastral del suelo:
95%
hasta 60.000 €
85%
hasta 100.000 €
70%
hasta 138.000 €
40%
más de 138.000 €
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?+
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava la revalorización del suelo urbano desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite (por venta, herencia o donación). Grava el suelo, no la construcción.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?+
Los herederos. En una compraventa la paga el vendedor y en una donación, quien recibe el bien.
¿Cuándo no hay que pagar plusvalía?+
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 (STC 182/2021) y el RDL 26/2021, si no hubo incremento real de valor —heredaste o vendiste por igual o menos de lo que se pagó— no nace el impuesto. Se acredita aportando las escrituras.
¿Método objetivo o real? ¿Cuál conviene?+
Se calculan los dos y se aplica el que dé menos cuota. El objetivo (valor del suelo × coeficiente) conviene cuando hubo revalorización notable; el real (ganancia × porcentaje de suelo) conviene cuando la revalorización fue pequeña o nula.
¿Qué plazo tengo para liquidar la plusvalía?+
En herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6. En venta o donación: 30 días hábiles desde la transmisión.
¿Qué bonificación hay en Madrid por heredar la vivienda habitual?+
Hasta el 95% de la cuota para cónyuge, descendientes o ascendientes, de forma escalonada según el valor catastral del suelo (del 40% al 95%). Es la principal razón por la que heredar la vivienda habitual apenas paga plusvalía en Madrid.
¿Se puede reclamar la plusvalía pagada de más?+
Sí. Si se liquidó con coeficientes indebidos (por ejemplo, los del RDL 16/2025, derogado el 27 de enero de 2026) o si no hubo ganancia real, puedes solicitar la rectificación de la autoliquidación y recuperar lo pagado de más.
¿Subió la plusvalía en 2026?+
No. La subida de coeficientes aprobada para 2026 (RDL 16/2025) no fue convalidada por el Congreso, así que desde el 28 de enero de 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024 (RDL 8/2023).
Datos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) para la ciudad de Madrid. El tipo, los coeficientes y las bonificaciones los fija la ordenanza de cada ayuntamiento dentro de los máximos estatales: son orientativos y deben confirmarse antes de autoliquidar.
Tipo y bonificaciones — Ayuntamiento de Madrid — Plusvalía municipal (IIVTNU) en transmisiones mortis causa (verificado el 2026-09-24).
Coeficientes — BOE — Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, art. 24 (coeficientes IIVTNU vigentes en 2026) (verificado el 2026-09-24, pendiente de revisión).